W wyroku z 15 stycznia 2016 r. o sygn.akt: I CSK 1047/14 SN orzekł, iż „Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza.”

Stan faktyczny

Orzeczenie zapadło wskutek wniesienia przez jednego z właścicieli lokali powództwa o uchylenie uchwały w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Taka uchwała, zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Skarżący argumentował, że pełnomocnictwo do głosowania nad taką uchwałą wspólnoty powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, który to pogląd podzielił Sąd Okręgowy, uwzględniając powództwo oraz Sąd Apelacyjny oddalający apelację Wspólnoty mieszkaniowej.

Wywód prawny SN

Uzasadniając swe stanowisko wyrażone w owym wyroku, SN wskazał, iż należy odróżnić oddanie głosu na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa od uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. „Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a WłLokU), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 PrNot), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 KC w zw. z art. 1 ust. 2 WłLokU. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.”