Do prawa odstąpienia odnosi się kilka przepisów kodeksu cywilnego.

1. Umowne prawo odstąpienia

Art. 395 k.c. definiuje tzw. umowne prawo odstąpienia, czyli sytuację w której strony zastrzegają w treści umowy, iż jedna lub obie strony w ciągu oznaczonego terminu będą mogły od umowy odstąpić. W przypadku skorzystania z tego uprawnienia, dana strona składa drugiej oświadczenie o odstąpieniu, co prowadzi do unicestwienia całej umowy. Umowę traktuje się jako niezawartą, a to co strony sobie świadczyły powinno być zwrócone.

Powyższa konstrukcja polegająca na rozwiązaniu umowy ze skutkiem wstecznym może być jednak zastosowana co do zasady w przypadku umów o charakterze jednorazowej transakcji.

W przypadku stosunków prawnych o charakterze ciągłym takich jak np. najem czy dzierżawa, o ile zwrot zapłaconego czynszu byłby możliwy o tyle już zwrot „korzystania” z przedmiotu najmu – nie.

Zastosowanie instytucji prawa odstąpienia do stosunków prawnych o charakterze niejednorazowym wymagałoby dodatkowych zastrzeżeń umownych, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 9.09.2011 r. I CSK 696/10, wskazując iż: „Strony umowy o roboty budowlane, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej niż przewiduje to art. 395 § 2 KC; w szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma status ex nunc i odnosi się do niespełnionej przed złożeniem oświadczenia części świadczeń stron.”

Judykatura uznała, iż nie można zastrzec umownego prawa odstąpienia w umowie sprzedaży nieruchomości. SN w uchwale składu siedmiu sędziów z 30.11.1994 r., III CZP 130/94, stwierdził, iż: „Uznanie dopuszczalności wprowadzania do umów zobowiązująco-rozporządzających, na podstawie których doszło do przeniesienia własności nieruchomości, umownego prawa odstąpienia okazałoby się szczególnie niebezpieczne dla zasad obrotu nieruchomościami ze względu na poważne zagrożenie jego bezpieczeństwa i trwałości Jest to wystarczający argument za opowiedzeniem się za tymi głosami doktryny, które na gruncie art. 157 § 1 KC traktują umowne prawo odstąpienia na równi z warunkiem rozwiązującym. Pomimo istotnych różnic zachodzących między tymi instytucjami nie sposób nie zauważyć, że prowadzą one do takich samych konsekwencji. Oznacza to, że tak, jak własność nie może być przeniesiona pod warunkiem, tak też nie może przenieść własności umowa, w której stronie zastrzeżone zostało prawo odstąpienia. Taka umowa może jedynie wywołać skutki obligacyjne.”

2. Ustawowe prawo odstąpienia

Ponadto, kodeks cywilny wielokrotnie przyznaje stronom tzw. ustawowe prawo odstąpienia. Podstawową regulacją jest ustawowe prawo odstąpienia przysługujące stronom umowy wzajemnej. Warto w tym miejscu wskazać, że do umów wzajemnych nie należy umowa przedwstępna (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3.10.2012 r., VI ACa 195/12).

Art. 491 k.c. przyznaje jednej ze stron prawo odstąpienia od umowy, jeżeli druga strona dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej. Skorzystanie z prawa odstąpienia w ww. sytuacji wymaga wyznaczenia przez stronę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania przez drugą stronę zobowiązania ze wskazaniem sankcji za jego niedotrzymanie.

W pewnych sytuacjach strona może od umowy odstąpić bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu. Dzieje się tak wówczas, gdy:

• strony zastrzegły w umowie umowne prawo odstąpienia zastrzeżone na wypadek niewykonania umowy w ściśle określonym terminie lub
• gdy wykonanie zobowiązania po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na cel umowy, znany stronie będącej w zwłoce.

Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Nadto, prawo odstąpienia przysługuje stronie w przypadku, gdy jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi strona zobowiązana.

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
O ile odstąpienie od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej powoduje automatyczne przejście własności tej rzeczy z powrotem na nabywcę, o tyle wątpliwości rodzi skutek odstąpienia na podstawie art. 491 k.c. od umowy sprzedaży nieruchomości. Skorzystanie z tego ustawowego uprawnienia, w przeciwieństwie do umownego prawa odstąpienia, zostało zaaprobowane przez judykaturę (zob. ww. uchwałę SN (7) III CZP 130/94).

Zgodnie z poglądem wyrażonym w ww. uchwale,  odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości wywiera skutek obligacyjny, nie powodując automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę. Dla wywołania skutków rzeczowych rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę. (zob. uchwała SN z 27.04.1994 r., III CZP 60/94).

3. Wypowiedzenie umowy

Odmienną instytucją prawa cywilnego jest wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym. Taka czynność skutkuje przerwaniem stosunku prawnego bez obowiązku zwrotu dotychczasowo uiszczonych świadczeń.

Zgodnie z art. 3651 k.c. „zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłoczne po wypowiedzeniu.”

Pozostaje do rozważenia kwestia czy strony są uprawnione do wprowadzania klauzul o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym w stosunkach zawartych na czas określony. Naszym zdaniem nie sposób wywodzić z ww. przepisu generalnego zakazu zawierania takich postanowień umownych, jednakże należy pamiętać, iż ustawodawca wprowadza pewne szczególne regulacje o charakterze bezwzględnie obowiązującym w zakresie niektórych stosunków prawnych np. najmu, w szczególności – najmu lokali mieszkalnych.