W razie śmierci takiego najemcy będącego stroną umowy prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wejdzie w skład spadku po osobie zmarłej i nie będzie podlegało tym samym dziedziczeniu. Nie oznacza to jednak, iż osoby, które współzamieszkiwały w najmowanym lokalu ze zmarłym, a nie były stronami umowy, nie mogą kontynuować tego stosunku. Muszą one jednakże spełnić przesłanki przewidziane w art. 691 k.c.
Krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po osobie zmarłej na podstawie omawianego przepisu Kodeksu cywilnego jest dość wąski. Zaliczono do niego: małżonka, dzieci najemcy oraz jego współmałżonka, inne osoby pod warunkiem, że najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych wobec nich oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą – jeśli osoby te stale zamieszkiwały z najemcą w najmowanym lokalu do chwili jego śmierci.
Należy mieć na uwadze, iż sformułowanie „osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” dotyczy osób pozostających w tzw. związkach nieformalnych. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28.11.2012 r. (sygn. akt: III CZP 65/12) w przepisie tym chodzi o osobę połączoną z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, w tym także osobę tej samej płci.
W nauce prawa oraz judykaturze nie ma natomiast zgody w zakresie interpretacji pojęcia „osoby, wobec której najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych”. O ile w doktrynie prawa dominują interpretacje zmierzające do szerokiego ujmowania kręgu tych osób i w rezultacie przypisujące decydujące znaczenie pozostawaniu danej osoby w kręgu uprawnionych, nie zaś istnienie skonkretyzowanego roszczenia alimentacyjnego (tak np. J. Panowicz-Lipska, w: System Prawa Prywatnego, t. 8, s. 93, E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 7, Legalis), o tyle po wydaniu wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 01.07.2003 r. w sprawie P 31/02 coraz częściej spotykana jest wykładnia zawężająca tego spornego pojęcia wiążąca uprawnienie do wstąpienia w stosunek najmu z realizacją przez zmarłego konkretnego stosunku alimentacyjnego spełnianego dobrowolnie bądź na mocy orzeczenia sądu (tak np. Konrad Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 13, Legalis).
Wstąpienie w stosunek najmu w trybie art. 691 k.c. dotyczy wszelkich lokali mieszkalnych, w tym lokali komunalnych, spółdzielczych czy zakładowych. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika natomiast jedyny wyjątek w ww. zasadzie polegający na wyłączeniu z tego uprawnienia lokali socjalnych, o których mowa w ustawie z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tak: uchwała SN z 23.09.2010 r., sygn. akt: III CZP 51/10).
Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy w trybie art. 691 k.c. następuje z mocy prawa, a zatem nie wymaga składania w tym zakresie jakichkolwiek oświadczeń woli dotychczasowemu wynajmującemu. Poza powstałą w ten sposób zmianą podmiotową w istniejącym dotychczas stosunku najmu, pozostałe elementy treści tego stosunku najmu, takie jak prawa i obowiązki najemcy czy wynajmującego, pozostają niezmienne. Natomiast odpowiedzialność za ewentualne długi związane z tym stosunkiem, np. z tytułu zaległego czynszu najmu, podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych przez spadkobierców zmarłego (którymi, oczywiście, nie w każdym przypadku będą osoby wstępujące w najem na podstawie art. 691 k.c.).
W przypadku zaistnienia sporu pomiędzy wynajmującym a osobami, które powołują się na art. 691 k.c. jako podstawę prawną kontynuacji zmienionego podmiotowo stosunku najmu – osoby takie powinny wystąpić z powództwem do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Co istotne, uchwała Sądu Najwyższego z 21.03.1977 r. (sygn. akt: III CZP 19/77) przesądziła, iż droga sądowa w tego typu sprawach przysługuje zarówno w sytuacji, gdy źródłem najmu jest umowa cywilnoprawna, jak i wówczas, gdy najem powstał na podstawie decyzji administracyjnej.