Filia Łomianki
ul. Warszawska 109
05-092 Łomianki

tel. +48 (22) 245 46 47
tel. +48 508 119 358
e-mail: adwokaci@bwkancelaria.pl

Orzecznictwo

Przeczytaj o ważnych rozstrzygnięciach

piątek, 03 July 2015 08:56

Prawo pierwokupu nieruchomości nabytych na podstawie tzw. Dekretu Warszawskiego

W dniu 06.03.2015 r. Sąd Najwyższy, orzekając w sprawie o sygn.: III CZP 111/14 podjął uchwałę, w której rozważył niezwykle istotną dla obrotu nieruchomościami gruntowymi położonymi w Warszawie kwestię.

SN przesądził w niej, iż gminie przysługuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) (tj. art. 109 ust. 1 pkt 1) prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej w drodze decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przyznanego na podstawie art. 7 ust. 1, 2, 3 dekretu z dnia 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dalej: Dekret), w prawo własności nieruchomości.

W stanie faktycznym poddanej pod rozwagę SN sprawy sprzedający niezabudowaną nieruchomość warszawską nabył uprzednio na podstawie art. 7 ust. 2 Dekretu prawo użytkowania wieczystego do tej nieruchomości jako zaspokojenie roszczeń reprywatyzacyjnych. Następnie, korzystając z uprawnienia przyznanego przepisami ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego sprzedający nabył jej własność na podstawie decyzji Prezydenta m.st. Warszawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Na przeszkodzie zawarciu umowy sprzedaży przysługującego sprzedającemu udziału w tak nabytym prawie własności nieruchomości stanęła odmowa notariusza dokonania przedmiotowej czynności notarialnej bez zastrzeżenia na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ugn prawa pierwokupu na rzecz m.st. Warszawy.

SN, rozstrzygając przedstawione mu zagadnienie, rozważył dwa istotne problemy prawne.

Pierwszy z nich dotyczy wykładni przesłanki „nabycia nieruchomości” i jego zakresu w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 1 ugn, który to przepis ustanawia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od tych dwóch kategorii podmiotów. SN odnosząc się do ww. kwestii wskazał, iż istotna jest na gruncie omawianego przepisu relacja następstwa co do prawa własności nieruchomości pomiędzy Skarbem Państwem lub jednostką samorządu terytorialnego a osobą, która po nabyciu tego prawa, zamierza je sprzedać, przesądzając tym samym, iż „nabycie własności, chociażby orzekane w formie decyzji administracyjnej, tak jak miało to miejsce na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego, następuje od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego – także w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 1 ugn”.

Drugą z istotnych konkluzji omawianej uchwały jest konstatacja SN odnosząca się do przepisu art. 109 ust. 3 ugn, który wymienia sytuacje, w których prawo pierwokupu przewidziane art. 109 ust. 1 pkt 1 ugn nie powstaje, w tym przypadek nabycia własności nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego tytułem odszkodowania lub rekompensaty. W ocenie SN przyznanie właścicielom nieruchomości warszawskich/ich następcom prawnym użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie art. 7 ust. 2 Dekretu „co najwyżej miało na celu wykreowanie takich stosunków w odniesieniu do nieruchomości poddanej działaniu Dekretu, jakie ustawodawca zamierzał osiągnąć w związku z wejściem w życie tych przepisów”. W związku z tym SN stanął na stanowisku, iż ww. nabycie użytkowania wieczystego, a następnie przekształcenie tego prawa w prawo własności nie było formą odszkodowania czy zrekompensowania osobie będącej właścicielem tej nieruchomości przed dniem 21.11.1945 r. tego, że prawo własności zostało jej odebrane, co z kolei prowadzi do uznania, iż gminie przysługuje przewidziane w art. 109 ust. 1 ugn prawo pierwokupu niezabudowanej nieruchomości nabytej przez późniejszego sprzedającego w ww. okolicznościach.