Filia Łomianki
ul. Warszawska 109
05-092 Łomianki

tel. +48 (22) 245 46 47
tel. +48 508 119 358
e-mail: adwokaci@bwkancelaria.pl

Prawo

Prezentujemy fachowe artykuły tematyczne

czwartek, 17 March 2016 12:39

Jak kontynuować stosunek najmu lokalu mieszkalnego po osobie zmarłej?

Sytuacją często spotykaną we współczesnym obrocie prawnym jest zawieranie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez jednego najemcę (np. jednego ze współmałżonków), podczas gdy w najmowanym lokalu zamieszkują w istocie wraz z najemcą inne bliskie mu osoby, np. małżonek czy dzieci najemcy.

W razie śmierci takiego najemcy będącego stroną umowy prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wejdzie w skład spadku po osobie zmarłej i nie będzie podlegało tym samym dziedziczeniu. Nie oznacza to jednak, iż osoby, które współzamieszkiwały w najmowanym lokalu ze zmarłym, a nie były stronami umowy, nie mogą kontynuować tego stosunku. Muszą one jednakże spełnić przesłanki przewidziane w art. 691 k.c.

Krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po osobie zmarłej na podstawie omawianego przepisu Kodeksu cywilnego jest dość wąski. Zaliczono do niego: małżonka, dzieci najemcy oraz jego współmałżonka, inne osoby pod warunkiem, że najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych wobec nich oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą – jeśli osoby te stale zamieszkiwały z najemcą w najmowanym lokalu do chwili jego śmierci.

Należy mieć na uwadze, iż sformułowanie „osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” dotyczy osób pozostających w tzw. związkach nieformalnych. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28.11.2012 r. (sygn. akt: III CZP 65/12) w przepisie tym chodzi o osobę połączoną z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, w tym także osobę tej samej płci.

W nauce prawa oraz judykaturze nie ma natomiast zgody w zakresie interpretacji pojęcia „osoby, wobec której najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych”. O ile w doktrynie prawa dominują interpretacje zmierzające do szerokiego ujmowania kręgu tych osób i w rezultacie przypisujące decydujące znaczenie pozostawaniu danej osoby w kręgu uprawnionych, nie zaś istnienie skonkretyzowanego roszczenia alimentacyjnego (tak np. J. Panowicz-Lipska, w: System Prawa Prywatnego, t. 8, s. 93, E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 7, Legalis), o tyle po wydaniu wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 01.07.2003 r. w sprawie P 31/02 coraz częściej spotykana jest wykładnia zawężająca tego spornego pojęcia wiążąca uprawnienie do wstąpienia w stosunek najmu z realizacją przez zmarłego konkretnego stosunku alimentacyjnego spełnianego dobrowolnie bądź na mocy orzeczenia sądu (tak np. Konrad Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 13, Legalis).

Wstąpienie w stosunek najmu w trybie art. 691 k.c. dotyczy wszelkich lokali mieszkalnych, w tym lokali komunalnych, spółdzielczych czy zakładowych. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika natomiast jedyny wyjątek w ww. zasadzie polegający na wyłączeniu z tego uprawnienia lokali socjalnych, o których mowa w ustawie z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tak: uchwała SN z 23.09.2010 r., sygn. akt: III CZP 51/10).

Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy w trybie art. 691 k.c. następuje z mocy prawa, a zatem nie wymaga składania w tym zakresie jakichkolwiek oświadczeń woli dotychczasowemu wynajmującemu. Poza powstałą w ten sposób zmianą podmiotową w istniejącym dotychczas stosunku najmu, pozostałe elementy treści tego stosunku najmu, takie jak prawa i obowiązki najemcy czy wynajmującego, pozostają niezmienne. Natomiast odpowiedzialność za ewentualne długi związane z tym stosunkiem, np. z tytułu zaległego czynszu najmu, podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych przez spadkobierców zmarłego (którymi, oczywiście, nie w każdym przypadku będą osoby wstępujące w najem na podstawie art. 691 k.c.).

W przypadku zaistnienia sporu pomiędzy wynajmującym a osobami, które powołują się na art. 691 k.c. jako podstawę prawną kontynuacji zmienionego podmiotowo stosunku najmu – osoby takie powinny wystąpić z powództwem do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Co istotne, uchwała Sądu Najwyższego z 21.03.1977 r. (sygn. akt: III CZP 19/77) przesądziła, iż droga sądowa w tego typu sprawach przysługuje zarówno w sytuacji, gdy źródłem najmu jest umowa cywilnoprawna, jak i wówczas, gdy najem powstał na podstawie decyzji administracyjnej.